在湖南省湘鄉(xiāng)市檢察院辦案檢察官的見(jiàn)證下，孫先生夫婦從不動(dòng)產(chǎn)登記中心的自助辦理機(jī)上取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

孫先生夫婦與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)合影。

湖南省湘鄉(xiāng)市檢察院辦案檢察官監(jiān)督法院解除2501號(hào)房屋查封。

“這本房產(chǎn)證，我們等了九年……”2025年12月26日，湖南省湘鄉(xiāng)市某小區(qū)業(yè)主孫先生夫婦，在湘鄉(xiāng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心接過(guò)嶄新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，激動(dòng)得雙手微微顫抖。

孫先生夫婦都已年過(guò)五旬，這一天，離他們回鄉(xiāng)安居的夢(mèng)更近了一步。這本遲到的房產(chǎn)證，承載的不僅是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，還有檢察機(jī)關(guān)以法治之力守護(hù)民生權(quán)益的履職擔(dān)當(dāng)。

購(gòu)房九年，驚異發(fā)現(xiàn)房屋變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商的“抵債房”

2024年9月，湘鄉(xiāng)市檢察院受理了一起特殊的民事執(zhí)行監(jiān)督案件?！拔覀兎蚱迋z一直清白做人，省吃?xún)€用，就是為了在老家買(mǎi)套房養(yǎng)老，誰(shuí)能想到，全款購(gòu)入的房竟然變成別人的了?！睂O先生向檢察官訴說(shuō)著委屈，話(huà)語(yǔ)中滿(mǎn)是焦急與無(wú)奈。

2016年春節(jié)，長(zhǎng)期在廣東省深圳市工作的孫先生夫婦打算在老家湘鄉(xiāng)市購(gòu)房安享晚年。經(jīng)過(guò)多方考察，他們相中了某小區(qū)2501號(hào)房，同年2月3日與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并全額支付了91萬(wàn)余元的購(gòu)房款、維修基金及相關(guān)稅費(fèi)。2024年6月，孫先生夫婦從深圳回到湘鄉(xiāng)，想要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)他們購(gòu)置的房屋竟然已經(jīng)被查封、易主。

驚愕之余，孫先生夫婦四處打聽(tīng)，終于弄清了事情的原委——小區(qū)開(kāi)發(fā)商因拖欠物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被物業(yè)公司訴至法院。物業(yè)公司勝訴后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，2021年12月9日，法院將該套2501號(hào)房作為開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)予以查封，經(jīng)司法拍賣(mài)兩次流拍。2022年10月，2501號(hào)房被法院裁定歸物業(yè)公司所有，物業(yè)公司隨即辦理了產(chǎn)權(quán)登記。

發(fā)現(xiàn)自身合法權(quán)益受到侵害后，孫先生夫婦立即向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，但被法院以“執(zhí)行標(biāo)的已執(zhí)行完畢”為由駁回。無(wú)奈之下，孫先生夫婦向湘鄉(xiāng)市檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。

湘鄉(xiāng)市檢察院受理該案后立即啟動(dòng)審查程序。辦案檢察官前往法院、住建局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門(mén)，調(diào)取案件卷宗及相關(guān)登記信息。初步審查后，辦案檢察官并未發(fā)現(xiàn)法院在執(zhí)行程序中存在明顯違法情形。這更讓辦案檢察官覺(jué)得蹊蹺：孫先生夫婦早已付清房款，甚至已經(jīng)完成了房屋契稅的退稅手續(xù)，為何2501號(hào)房的產(chǎn)權(quán)仍被轉(zhuǎn)移？

執(zhí)行回轉(zhuǎn)，房屋回歸真主人

辦案檢察官?zèng)Q定從購(gòu)房合同的簽訂時(shí)間與網(wǎng)簽備案記錄入手展開(kāi)深入調(diào)查。逐一比對(duì)銀行流水、契稅繳納憑證等材料后，他們發(fā)現(xiàn)，孫先生夫婦的購(gòu)房款支付、契稅繳納、獲得購(gòu)房退稅補(bǔ)貼的時(shí)間，均早于法院判決物業(yè)公司勝訴的時(shí)間。也就是說(shuō)，孫先生夫婦購(gòu)房行為發(fā)生在法院拍賣(mài)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)之前，且孫先生夫婦已全額支付購(gòu)房款，其合法權(quán)益理應(yīng)受到法律保護(hù)。

那么，2501號(hào)房到底是如何變成開(kāi)發(fā)商“抵債房”的？辦案檢察官逐頁(yè)梳理該案時(shí)間線(xiàn)與法律文書(shū)細(xì)節(jié)，并查閱了開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的所有訴訟及執(zhí)行相關(guān)案卷，終于從浩繁的卷宗中發(fā)現(xiàn)了案件的突破點(diǎn)：我國(guó)規(guī)定商品房網(wǎng)簽備案制度的目的，就在于公示房屋交易狀態(tài)，防止“一房多賣(mài)”問(wèn)題發(fā)生。而在2501號(hào)房被查封之前，涉案小區(qū)就存在其他房屋被查封后發(fā)現(xiàn)實(shí)際已被出售的情況，這意味著房屋交易狀態(tài)更新存在滯后性，開(kāi)發(fā)商很可能隱瞞了2501號(hào)房已經(jīng)出售給孫先生夫婦的真實(shí)情況，將已售房屋納入可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)范圍，導(dǎo)致孫先生夫婦的產(chǎn)權(quán)被“系統(tǒng)性”忽略。

辦案檢察官在對(duì)所有執(zhí)行案卷進(jìn)行系統(tǒng)梳理和交叉比對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，為進(jìn)行司法拍賣(mài)，法院對(duì)開(kāi)發(fā)商所建樓盤(pán)銷(xiāo)售情況進(jìn)行了摸排，所形成的調(diào)查材料里唯獨(dú)缺失2501號(hào)房所在樓棟的銷(xiāo)售清單。這份材料的“缺失”，說(shuō)明法院在執(zhí)行調(diào)查過(guò)程中并未對(duì)關(guān)鍵信息進(jìn)行必要核實(shí)?！霸跓o(wú)法明確案涉房屋是否已經(jīng)出售的情況下，理應(yīng)對(duì)房屋權(quán)屬狀況做進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，而非僅依備案登記情況徑行處置。開(kāi)發(fā)商收到法院處置裁定后，也未提供出售信息，導(dǎo)致已出售的2501號(hào)房被納入執(zhí)行范圍，嚴(yán)重?fù)p害了孫先生夫婦的合法權(quán)益。”辦案檢察官說(shuō)。

2025年3月20日，在充分調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，湘鄉(xiāng)市檢察院依法向法院發(fā)出檢察建議，指出執(zhí)行程序中對(duì)案涉房屋權(quán)屬調(diào)查不清、關(guān)鍵材料缺失、以物抵債程序違法等問(wèn)題，建議撤銷(xiāo)原執(zhí)行裁定，進(jìn)一步規(guī)范法院執(zhí)行查封、拍賣(mài)程序。

法院收到檢察建議后，迅速進(jìn)行立案審查，并于2025年10月9日作出裁定，確認(rèn)該案以物抵債程序違法，并撤銷(xiāo)了此前作出的以物抵債裁定和終結(jié)執(zhí)行裁定，依法啟動(dòng)了執(zhí)行回轉(zhuǎn)程序。

據(jù)了解，在法院撤銷(xiāo)此前的以物抵債裁定后，物業(yè)公司向法院提出異議，稱(chēng)其已辦理2501號(hào)房的產(chǎn)權(quán)登記。法院審查后駁回其異議，2501號(hào)房從物業(yè)公司名下回轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)商名下。孫先生夫婦向法院提出執(zhí)行異議，主張其對(duì)2501號(hào)房享有合法權(quán)利，最終迎來(lái)房屋的回歸。

標(biāo)本兼治，“小切口”撬動(dòng)“大治理”

個(gè)案辦結(jié)并非檢察監(jiān)督終點(diǎn)，為民辦實(shí)事的檢察履職也并未止步于一份建議。為防止此類(lèi)問(wèn)題再次發(fā)生，辦案檢察官深入剖析造成審查疏漏與執(zhí)行環(huán)節(jié)中制度銜接不暢的深層原因。

辦案檢察官發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)、自然資源部門(mén)、法院存在信息壁壘，房屋網(wǎng)簽備案、產(chǎn)權(quán)登記與查封、抵押等限制性信息未能及時(shí)共享，導(dǎo)致法院無(wú)法實(shí)時(shí)掌握房產(chǎn)真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，這是法院執(zhí)行錯(cuò)誤的重要原因。為此，湘鄉(xiāng)市檢察院對(duì)近年來(lái)該市涉不動(dòng)產(chǎn)民事執(zhí)行案件開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)審查，并對(duì)部分案涉小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記情況進(jìn)行抽樣摸排，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)簽備案信息與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息不一致的問(wèn)題具有一定普遍性，亟需從源頭上堵塞監(jiān)管漏洞。

2025年12月3日，湘鄉(xiāng)市檢察院向相關(guān)部門(mén)發(fā)出社會(huì)治理檢察建議，建議完善全鏈條監(jiān)管機(jī)制和通過(guò)數(shù)據(jù)比對(duì)清理存量登記問(wèn)題；建議建立跨部門(mén)信息共享平臺(tái)，打破數(shù)據(jù)孤島，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案，不動(dòng)產(chǎn)查封登記、解封登記、預(yù)告登記、過(guò)戶(hù)登記狀態(tài)，法院執(zhí)行文書(shū)等關(guān)鍵信息在各部門(mén)業(yè)務(wù)系統(tǒng)間自動(dòng)推送與實(shí)時(shí)比對(duì)，由此構(gòu)建全程動(dòng)態(tài)跟蹤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的智能監(jiān)管體系，切實(shí)防范因信息滯后或不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的“一房多賣(mài)”“已查封仍備案”等登記沖突和管理風(fēng)險(xiǎn)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全與權(quán)利人合法權(quán)益。

檢察建議發(fā)出后，相關(guān)部門(mén)高度重視，迅速召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議推進(jìn)整改。目前，相關(guān)部門(mén)已組織專(zhuān)人負(fù)責(zé)比對(duì)和清理商品房存量登記問(wèn)題，并形成跨部門(mén)工作協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)線(xiàn)下數(shù)據(jù)共享，推動(dòng)不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)互聯(lián)互通，徹底消除信息壁壘，從源頭上減少因信息割裂導(dǎo)致的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)該案中執(zhí)行人員可能存在的不作為或亂作為問(wèn)題，湘鄉(xiāng)市檢察院將辦案過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的違紀(jì)違法線(xiàn)索同步移送紀(jì)委監(jiān)委，實(shí)現(xiàn)“案件糾錯(cuò)”與“追責(zé)問(wèn)責(zé)”同步推進(jìn)，倒逼執(zhí)行工作更加依法規(guī)范，促進(jìn)司法公正。

檢察監(jiān)督的意義，不僅在于糾正已然發(fā)生的不公，更在于預(yù)防潛在的風(fēng)險(xiǎn)。湘鄉(xiāng)市檢察院通過(guò)將監(jiān)督觸角延伸至制度薄弱環(huán)節(jié)，放大了個(gè)案監(jiān)督的輻射效應(yīng)，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域協(xié)同治理長(zhǎng)效機(jī)制，以“前進(jìn)一步”的擔(dān)當(dāng)推動(dòng)社會(huì)治理“更進(jìn)一程”，實(shí)現(xiàn)了從個(gè)案辦理到類(lèi)案治理、從事后救濟(jì)到事前防范的有效轉(zhuǎn)變，起到了“辦理一案、治理一片”的良好效果。

“一套房子，承載著一個(gè)家庭的希望，而一次精準(zhǔn)的監(jiān)督，則可能改變一個(gè)家庭的命運(yùn)。我們辦理的每一個(gè)案件都是推動(dòng)社會(huì)體系完善的一小步，正是這無(wú)數(shù)的一小步，匯成了法治前行的強(qiáng)大力量。”辦案檢察官說(shuō)。

拿到房產(chǎn)證的那天，陽(yáng)光格外燦爛，孫先生夫婦的養(yǎng)老房裝修事宜也提上了日程。